Trong những tuần gần đây, hai dự án căn hộ cao cấp tại Thủ Đức, quận 9 (thuộc thị xã Thủ Đức) đang rục rịch xác lập mức giá mới, lập mức cao kỷ lục 60-93 triệu USD. Lỗ trên mét vuông. Động thái này khiến thị trường bất động sản thị xã Thủ Đức bước vào giai đoạn giá kỷ lục của khu vực, khiến người mua và nhà đầu tư đứng trước nhiều câu hỏi khi xác định giá mua phù hợp. . -Trần Khánh Quang, Giám đốc điều hành Công ty Địa ốc Việt Hòa, trả lời phỏng vấn của VnExpress cho biết, nếu mua căn hộ với mục đích nào đó (đầu tư, cho thuê hay cho thuê), khách hàng có thể thực hiện 5 bước kiểm tra để xuống tiền và chọn mặt gửi vàng.
Bước 1: Xác định chi phí cơ bản
Câu trả lời cho câu hỏi này bao gồm nhiều bước, việc này rất phức tạp, nhưng tóm lại, bạn phải xem xét giá đất cộng với giá xây dựng để biết được tổng chi phí của dự án. Sau đó chia tổng chi phí cho diện tích tòa nhà thương mại để tính giá.
Thực ra việc xác định giá đất hiện nay không hề đơn giản. Khái niệm này bao gồm phí bảo hiểm của địa điểm, sau đó được tính toán dựa trên so sánh với giá đất xung quanh. Theo chất lượng công trình, sử dụng hợp lý diện tích để so sánh giá đất nhân hệ số 1,2 – 1,6. -Chi phí xây dựng là tổng hợp của hàng loạt các chi phí vật tư, nhân công, giám sát thi công… Ngoài ra giá thành xây dựng còn phụ thuộc vào tầng cao của công trình chung cư. Hiện nay, giá xây dựng trung bình tại TP.HCM từ 9 đến 15 triệu đồng một m2.
Người mua tại Quận 9 thứ 5 muốn biết mức giá kỷ lục của dự án thì có thể tận hưởng ưu đãi trực tuyến miễn phí để xác định kênh định giá đất nền, sau đó nắm được giá sản phẩm theo công thức trên theo quy mô dự án đã công bố. Đông-tuần tới thành phố. Ảnh: Như Quỳnh .
Bước 2: Tìm kiếm giá trị thương hiệu .—— Điều này chưa phổ biến ở Việt Nam, nhưng khoảng chục năm trở lại đây, nhiều thương hiệu bất động sản nổi tiếng đã thâm nhập thị trường trong nước và theo sau các thương hiệu quốc tế. .
Người mua căn hộ có thể xác định được thị phần và thị phần hiện tại của mình. Một cách tiếp cận nhà đầu tư tương đối uy tín. Công thức để tìm giá trị thương hiệu của mặt hàng có điểm giá cao nhất là nhân giá vốn với hệ số 1 đến 1,2 dựa trên danh tiếng của nhà đầu tư. Nói chung, nếu bạn là nhà đầu tư nổi tiếng chuyên phát triển dự án cao cấp, bạn có thể nhân hệ số 1,2.
Bước 3: Đo nhiệt độ khu vực dự án. — Mặt bằng giá mới hình thành 2 dự án căn hộ tọa lạc tại Thân Đức Đức, Thủ Đức, Quận 9. Ông Quang cho rằng việc Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua nghị quyết về việc thành lập Thành phố Thủ Đức thuộc Thành phố Hồ Chí Minh có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 là hữu ích về mặt tâm lý. Khu vực sưởi ấm. .
Thị xã Thủ Đức được thành lập trên cơ sở nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số từ Quận 2, 9 và Thủ Đức, trong tương lai gần nơi đây được kỳ vọng sẽ trở thành trung tâm với vốn đầu tư ít. Các tầng kết nối giao thông khu đông thành phố và nhiều tiện ích đẳng cấp. Công thức tính nhiệt bề mặt trong giá trị bất động sản là nhân giá căn hộ với hệ số 1-1.2 Bước 4: Ước tính tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của bất động sản. -Nhà đầu tư BĐS cân nhắc rót vốn vào các kênh đầu tư, hãy hoạch định tỷ suất lợi nhuận. Khách hàng có thể đánh giá chất lượng của dự án và tiềm năng phát triển trong tương lai để xác định lợi tức đầu tư kỳ vọng. Đối với thị trường căn hộ cao cấp, lợi nhuận kỳ vọng trung bình trước đây là 1,2, và hiện tại là 1,4 trên tổng vốn đầu tư.
Tuy nhiên, thực tế đang diễn ra trên thị trường. Tại thị trường nhà ở TP HCM, hầu hết các nhà đầu tư sẽ cung cấp sản phẩm với giá tương lai trong vài năm tới, và rất ít chủ đầu tư sẵn sàng giảm lợi nhuận kỳ vọng của dự án xuống mức vừa phải. Đây là lý do tại sao người mua nhà hiện nay thường chỉ kiếm lời sau khi nhận nhà (18-24 tháng sau khi xây dựng và giao nhà), hiếm có trường hợp họ có thể bán ngay kiếm lời.
Bước 5: Chi phí bán hàng .—— Sau khi khách hàng mua căn hộ đã định mức giá mới, có thể nhìn vào đơn vị phân phối sản phẩm và nghĩ rằng chủ đầu tư phải chi tiền. Chi phí bán hàng không phải là yêu cầu tối thiểu để đưa sản phẩm đến tay người tiêu dùng. Nhân chi phí bán hàng năm 2020 với 1,1. Nhân giá vốn với hệ số này để tính dòng tiền trả cho hoạt động tiếp thị.
Sau khi xác định được 5 bước trên, giá bán căn hộ sẽ được tính theo hình nónÝ thức nhân lên mọi kết quả. Đây là một quy trình tính toán phổ biến được sử dụng để tìm giá của một căn hộ được chào bán trên thị trường, không bao gồm chi phí tài chính (vốn vay). Nếu dự án vay vốn ngân hàng hoặc tổ chức tài chính khác, giá căn hộ sẽ được nhân với tỷ lệ giải pháp tài chính 1,05-1,1.
Anh Quang cho biết thêm. Thách thức đối với người mua khi đầu tư vào các dự án định giá cao nhất là họ phải xử lý hàng loạt thông tin và khó xác định được giá mua hợp lý.
Lỗ Có quá nhiều công ty môi giới rao bán nhà đất trên thị trường hiện nay nhưng lại thiếu chuyên gia tư vấn độc lập có đủ kiến thức chuyên môn để đánh giá khách quan về giá cả của dự án, giúp mọi người có được thông tin tham khảo. Đa chiều hơn. Đây là lý do tại sao giá căn hộ trên thị trường hiện nay dựa nhiều vào chiến lược marketing hơn là phân tích dữ liệu giá trị thực tế.